Última actualización: 22 de octubre de 2026
Respuesta rápida: Con el contrato estándar de Arizona, usted tiene 10 días para inspeccionar la casa. Luego le manda al vendedor una sola solicitud por escrito, el BINSR, para cancelar o pedir reparaciones, un crédito o un precio más bajo. El vendedor tiene 5 días para contestar, y usted 5 días para decidir. Vea mi búsqueda de casas en Avondale.
Puntos clave
- El contrato de reventa de Arizona REALTORS® le da al comprador un periodo de inspección de 10 días, a menos que acuerden otro número de días.
- Todo lo que usted no apruebe va en un solo aviso, el Aviso de Inspección del Comprador y Respuesta del Vendedor (BINSR). El vendedor tiene 5 días para contestar, y si no contesta, cuenta como un "no".
- Usted puede pedir reparaciones, un crédito o una baja de precio. Los prestamistas limitan los créditos: el VA, a 4% del valor en concesiones; Fannie Mae, de 3% a 9% según su enganche.
- Los inspectores de casas en Arizona tienen que estar certificados y tener seguro de errores y omisiones o una fianza (A.R.S. § 32-122.02).
¿Qué tal? Soy Rosie Armenta. La inspección es la parte de comprar casa en la que muchos de mis compradores se ponen nerviosos. Usted ya se enamoró de la casa y de repente llega un reporte largo lleno de notas en rojo. Respire. Mariela y yo acompañamos a cada cliente en este paso, y la mayoría de esas notas suelen ser cosas normales de mantenimiento. Aquí le explico cómo funciona la inspección en Arizona, qué le puede pedir al vendedor y cómo pedirlo sin perder la casa.
¿Cuánto dura el periodo de inspección en Arizona?
En el contrato de compraventa residencial estándar de Arizona REALTORS®, el periodo de inspección del comprador es de 10 días después de aceptar el contrato, a menos que escriban otro número. Durante ese tiempo, y a su propio costo, se espera que usted:
- haga todas las inspecciones físicas, ambientales y de otro tipo que quiera,
- consulte a oficinas del gobierno, prestamistas, agentes de seguros y otros expertos sobre la casa y la zona,
- revise los códigos de construcción, zonificación, incendios, salud y seguridad, y
- verifique cualquier dato importante del MLS, como los pies cuadrados.
El contrato también deja ciertas cosas claramente en manos del comprador: los pies cuadrados son aproximados, así que mida si le importa; las inspecciones de termitas y otros insectos que dañan la madera las pide y las paga el comprador; y las preguntas sobre zonas de inundación se tienen que resolver durante el periodo de inspección.
¿Qué pasa durante la inspección de la casa?
Un inspector certificado normalmente pasa unas horas revisando el techo, el ático, el panel eléctrico, la plomería, el calentador de agua, el aire acondicionado y la calefacción, las ventanas, las puertas y la estructura que puede ver. En Arizona, los inspectores siguen normas de práctica fijadas en las reglas del estado. Con el calor del West Valley, siempre les pido a mis compradores que pongan mucha atención al aire acondicionado, al techo, a cualquier señal de termitas y, si hay, al equipo de la alberca. Usted recibe un reporte por escrito, normalmente con fotos.
La ley de Arizona (A.R.S. § 32-122.02) exige que los inspectores de casas estén certificados por la Junta de Registro Técnico del estado, pasen un examen y un curso aprobados, tengan una tarjeta de autorización de huellas digitales y tengan seguro de errores y omisiones ($200,000 en total / $100,000 por incidente) o una fianza de $25,000. Pídale su número de certificación antes de contratarlo.
¿Va a usar un préstamo VA? La tasación del VA revisa los requisitos mínimos de la propiedad, pero no es una inspección, y el VA recomienda mucho hacer una aparte. Si quiere ver el proceso completo de compra, empiece por cuánto enganche se necesita de verdad en Arizona.
¿Qué es el BINSR en Arizona?
BINSR quiere decir Buyer's Inspection Notice and Seller's Response, o sea, Aviso de Inspección del Comprador y Respuesta del Vendedor. Es el formulario de Arizona REALTORS® que usted usa para decirle al vendedor qué no aprueba después de sus inspecciones. Así funciona según el contrato:
| Paso | Quién | Plazo | Qué pasa |
|---|---|---|---|
| 1. Se acepta el contrato | Los dos | Día 0 | Empieza a correr el periodo de inspección |
| 2. Divulgación del vendedor (SPDS) | Vendedor | Para el día 3 | El vendedor entrega su Declaración de Divulgación de la Propiedad |
| 3. Inspecciones y BINSR | Comprador | Para el día 10 | El comprador termina todas sus inspecciones y manda un solo BINSR: acepta, cancela o le pide al vendedor corregir o atender ciertas cosas |
| 4. Respuesta del vendedor | Vendedor | 5 días después del BINSR | El vendedor acepta, dice que no u ofrece otra cosa. Si no contesta, cuenta como un no |
| 5. Decisión del comprador | Comprador | 5 días después de la respuesta (o del plazo) | El comprador cancela y recupera su depósito de garantía, o acepta y sigue adelante |
| 6. Reparaciones acordadas terminadas | Vendedor | 3 días antes del cierre | Reparaciones bien hechas, con recibos pagados para el comprador |
Basado en el contrato de compraventa residencial de Arizona REALTORS® y su guía publicada. Los números de su contrato son los que cuentan.
Dos reglas importantes: usted tiene que anotar lo que no aprueba aunque vaya a cancelar, y una vez que escoge "pedirle al vendedor que corrija", ya no puede cambiar a "cancelar de inmediato" en ese mismo aviso. Solo un acuerdo por escrito firmado por las dos partes alarga estos plazos. Platicarlo por teléfono no cuenta.
¿Qué puede pedir el comprador después de la inspección?
Usted le puede pedir al vendedor:
- Reparar cosas específicas. Si el trabajo cuesta $1,000 o más, no es menor o necesita permiso, lo tiene que hacer un contratista con licencia (A.R.S. § 32-1121).
- Darle un crédito para sus costos de cierre.
- Bajar el precio.
- O una combinación de estas, por escrito en un anexo.
Los créditos y los cambios de precio se tienen que mandar a su prestamista y al escrow. Y los prestamistas limitan cuánto puede aportar el vendedor:
| Tipo de préstamo | Límite de lo que aporta el vendedor | Fuente |
|---|---|---|
| VA | Los créditos para costos de cierre normales no tienen tope; las concesiones del vendedor tienen tope de 4% del valor razonable de la casa | VA.gov |
| Convencional (Fannie Mae), casa principal, menos de 10% de enganche (préstamo de más de 90% del valor) | 3% del precio o del valor de tasación, el que sea menor | Guía de Venta de Fannie Mae B3-4.1-02 |
| Convencional (Fannie Mae), casa principal, de 10% a 25% de enganche (préstamo de 75.01% a 90% del valor) | 6% | Guía de Venta de Fannie Mae B3-4.1-02 |
| Convencional (Fannie Mae), casa principal, 25% o más de enganche (préstamo de 75% del valor o menos) | 9% | Guía de Venta de Fannie Mae B3-4.1-02 |
Pregúntele a su oficial de préstamos antes de mandar el BINSR. Los créditos no pueden ser más que sus costos de cierre reales.
¿Cómo pido reparaciones sin perder la casa?
Sea razonable y específico. Enfóquese en la seguridad, los sistemas y las cosas caras (aire acondicionado, goteras en el techo, peligros eléctricos, fugas de plomería, termitas) en lugar de detalles estéticos que ya vio cuando visitó la casa. Pida uno o dos presupuestos para las cosas grandes, para que su solicitud de crédito tenga números reales. Y piense en el mercado: hoy en el norte de Avondale, los datos del mercado de Redfin muestran que las casas tardan una mediana de 52 días en quedar bajo contrato y cerca del 38.5% baja de precio, así que muchos vendedores están abiertos a solicitudes justas. En una zona muy caliente, una lista larga le puede costar la casa.
¿Usted va a vender? Arreglar lo obvio antes de listar hace este paso mucho más fácil. Vea cómo vender su casa rápido en el West Valley y cuánto cuesta vender una casa en Avondale.
¿Qué pasa si el vendedor dice que no?
Si el vendedor no quiere corregir o atender todo, usted tiene 5 días desde su respuesta (o desde que venció su plazo, si no contestó) para cancelar y recuperar su depósito de garantía o aceptar la casa solo con lo que el vendedor aceptó. Si no hace nada en ese tiempo, el contrato lo toma como que usted decidió cerrar sin esas reparaciones. Por eso llevamos un calendario muy cuidadoso en cada operación.
¿Quiere encontrar su próxima casa?
Vea la búsqueda de casas en Avondale, use la búsqueda avanzada para filtrar por alberca, recámaras y precio, y lea qué costos de cierre esperar al comprar una casa en Arizona y cómo afecta su puntaje de crédito la compra de su casa. ¿Ya tiene una casa que va a vender primero? Pida su reporte gratis del valor de su casa. Llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770, y Mariela y yo le acompañamos desde la primera visita hasta el último recorrido antes del cierre.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días dura el periodo de inspección en Arizona?
Con el contrato de compraventa residencial estándar de Arizona REALTORS®, el periodo de inspección del comprador es de 10 días después de aceptar el contrato, a menos que el comprador y el vendedor acuerden otro número de días en el contrato.
¿Qué significa BINSR en bienes raíces en Arizona?
BINSR quiere decir Buyer's Inspection Notice and Seller's Response, o Aviso de Inspección del Comprador y Respuesta del Vendedor. Es el formulario de Arizona REALTORS® que el comprador usa durante el periodo de inspección para aceptar la casa, cancelar o pedirle al vendedor que corrija o atienda cosas específicas. El vendedor contesta en el mismo formulario o en un anexo.
¿Cuánto tiempo tiene el vendedor para contestar un BINSR en Arizona?
Cinco días después de que el comprador entrega el BINSR, a menos que el contrato diga otra cosa. Si el vendedor no contesta, cuenta como una negativa. Luego el comprador tiene cinco días para cancelar y recuperar su depósito de garantía o seguir adelante sin esas reparaciones.
¿Quién paga la inspección de la casa en Arizona?
El comprador. El contrato de Arizona REALTORS® dice que el comprador hace las inspecciones a su propio costo, incluida cualquier inspección de termitas u otros insectos que dañan la madera.
¿Puedo pedir un crédito en lugar de reparaciones en Arizona?
Sí. El BINSR permite que el comprador le pida al vendedor corregir o atender ciertas cosas, y eso puede incluir un crédito para costos de cierre o un precio más bajo, por escrito en un anexo. Su prestamista lo tiene que aprobar, y los programas de préstamo limitan lo que aporta el vendedor, como 4% del valor en concesiones con VA o de 3% a 9% con préstamos convencionales de Fannie Mae para casa principal.
¿El vendedor tiene que arreglar todo lo del reporte de inspección en Arizona?
No. El vendedor puede aceptar, decir que no u ofrecer algo diferente. Si el vendedor no quiere corregir todo lo que usted pidió, puede cancelar dentro de cinco días y recuperar su depósito de garantía, o aceptar la casa solo con las reparaciones acordadas.
¿Los inspectores de casas en Arizona necesitan licencia?
Sí. Arizona exige que los inspectores de casas estén certificados por la Junta de Registro Técnico del estado. Según el A.R.S. § 32-122.02, deben pasar un examen y un curso aprobados, tener una tarjeta de autorización de huellas digitales y tener seguro de errores y omisiones o una fianza.
¿Quién tiene que hacer las reparaciones que acepta el vendedor en Arizona?
Con el contrato estándar, las reparaciones se tienen que hacer bien y terminar, con recibos pagados, por lo menos tres días antes del cierre. El trabajo que cuesta $1,000 o más, que no es menor o que necesita permiso de construcción, por lo general lo tiene que hacer un contratista con licencia según el A.R.S. § 32-1121.
Sobre las autoras
Rosie Armenta es REALTOR® con West USA Realty. Ella y su hija, Mariela Armenta, trabajan juntas como equipo de madre e hija. El norte de Avondale (85392) es su base, y ayudan a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Llame o mande un texto al 623-295-5770, o pida un reporte gratis del valor de su casa.
Rosie Armenta, REALTOR® | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Los términos del contrato se revisaron el 22 de octubre de 2026 con el contrato de compraventa residencial de Arizona REALTORS® y su guía publicada, los Estatutos Revisados de Arizona §§ 32-122.02 y 32-1121, VA.gov, la Guía de Venta de Fannie Mae (B3-4.1-02) y los datos del mercado de Redfin para el 85392 (tres meses hasta septiembre de 2026). Su contrato firmado es el que cuenta. Este artículo es información general, no asesoría legal.