Última actualización: 22 de octubre de 2026
Respuesta rápida: Depende de sus números y sus planes. La renta de referencia de HUD para 2026 de una casa de 3 recámaras en el 85392 es de $2,790 al mes, pero como arrendador usted pierde un crédito de impuestos, paga reparaciones y meses vacíos, y puede perder un beneficio del IRS después de unos tres años. Pida su valuación gratis.
Puntos clave
- La Renta Justa de Mercado por código postal (Small Area FMR) de HUD para el año fiscal 2026 en el 85392 es de $2,790 para 3 recámaras y $3,090 para 4 recámaras. Es una referencia del gobierno que incluye servicios, no una renta garantizada.
- En Arizona, el dueño debe registrar la casa de renta con el Asesor del Condado (A.R.S. § 33-1902), y una casa rentada pierde el crédito de Ayuda Estatal para la Educación: unos $247 al año en una casa mediana de Avondale.
- Desde el 1 de enero de 2025, las ciudades de Arizona ya no cobran impuesto (TPT) sobre las rentas residenciales de largo plazo.
- Si vivió en la casa 2 de los últimos 5 años, el IRS le permite excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si son casados y declaran juntos). Si la renta demasiado tiempo, puede perder ese beneficio.
¿Qué tal? Soy Rosie Armenta. Mi hija Mariela y yo escuchamos esta pregunta muy seguido, sobre todo de familias que se cambian a una casa más grande, que se van a vivir más cerca de los nietos o que se mudan por trabajo: "Rosie, ¿vendo mi casa o me la quedo y la rento?" No hay una sola respuesta correcta. Es una decisión de familia y una decisión de dinero, y yo quiero que usted la tome con números reales enfrente, no nada más con una corazonada. Así que vamos a verlo juntos, con toda honestidad.
¿En cuánto puedo rentar mi casa en Avondale?
El número público más claro que le puedo dar viene de HUD. Cada año, HUD publica las Rentas Justas de Mercado (Fair Market Rents), y en el área de Phoenix las publica por código postal. Para el año fiscal 2026, así se ve el 85392 (norte de Avondale):
| Tamaño de la casa | Renta Justa de Mercado de HUD, año fiscal 2026, código postal 85392 |
|---|---|
| 2 recámaras | $2,090 |
| 3 recámaras | $2,790 |
| 4 recámaras | $3,090 |
Fuente: HUD User, Rentas Justas de Mercado por código postal, año fiscal 2026, área metropolitana Phoenix-Mesa-Chandler, revisado el 22 de octubre de 2026.
Dos advertencias honestas. Primero, la Renta Justa de Mercado es lo que HUD usa para fijar los pagos de los vales de vivienda (vouchers) e incluye los servicios, así que no es lo mismo que la renta que usted pondría en un contrato. Segundo, para toda la ciudad de Avondale (todo tipo de vivienda, incluidos apartamentos), la renta bruta mediana del Censo es de $1,832 (Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, 2020–2024). Su renta real depende del tamaño de su casa, su condición, si tiene alberca, el patio y la temporada. Si de veras está pensando en rentar, podemos buscar casas parecidas a la suya que se rentaron hace poco.
¿Cuánto cuesta ser arrendador en Arizona?
Más de lo que mucha gente se imagina. Antes de decidir, sume esto:
- Registro de la casa de renta. La ley de Arizona exige que los dueños de propiedades residenciales de renta se registren con el Asesor del Condado (A.R.S. § 33-1902). El Asesor puede cobrar hasta $10 por registro, y la ciudad puede multar al dueño que no se registre. Si usted va a vivir fuera de Arizona, tiene que nombrar a un agente legal (statutory agent) que viva en el estado.
- Una cuenta de impuestos más alta. Su casa pasa de clase 3 (residencia principal) a clase 4.2 (renta). El porcentaje de tasación sigue siendo 10%, pero las casas de renta no reciben el crédito de Ayuda Estatal para la Educación, que Arizona limita a $600 por casa (A.R.S. § 15-972). En la hoja de tasas 2026 del Condado de Maricopa, la tasa para casas donde vive el dueño en las áreas de impuestos de Avondale es unos $1.51 por cada $100 más baja. Para una casa con el Valor Limitado de la Propiedad mediano de Avondale en 2026, de $163,567, eso es unos $247 más al año como casa de renta.
- Reparaciones, cambios de inquilino y meses vacíos. Las llamadas por el aire acondicionado en julio, la alfombra y la pintura entre inquilinos y los meses en que la casa se queda vacía los paga usted.
- Seguro y administración. Va a necesitar una póliza para arrendador en lugar de una póliza de dueño de casa, y muchos dueños contratan a un administrador de propiedades con licencia.
- El depósito tiene un límite. Arizona limita el depósito de seguridad más la renta pagada por adelantado a mes y medio de renta (A.R.S. § 33-1321). Cuando el inquilino se va y lo pide, usted tiene 14 días hábiles para mandarle la lista de descuentos y cualquier reembolso.
- El arrendador también tiene que mantener la casa en condiciones habitables, con plomería, calefacción y aire acondicionado funcionando (A.R.S. § 33-1324).
Una buena noticia: el Departamento de Ingresos de Arizona confirma que, desde el 1 de enero de 2025, las ciudades ya no pueden cobrar el impuesto TPT sobre las rentas residenciales de largo plazo (de 30 días o más) (guía de ADOR sobre rentas residenciales). Las rentas de corto plazo, de menos de 30 días, siguen pagando impuesto como hospedaje temporal.
Ejemplo: rentar una casa típica de Avondale
Aquí va un cálculo mensual sencillo. Estoy usando referencias públicas, no su casa, así que tómelo como punto de partida:
| Concepto mensual | Cantidad | De dónde sale el número |
|---|---|---|
| Renta de referencia, 3 recámaras en el 85392 | $2,790 | Renta Justa de Mercado de HUD, año fiscal 2026 (incluye servicios) |
| Costos típicos del dueño con hipoteca en Avondale | −$1,790 | Mediana del Censo, 2020–2024 (hipoteca, impuestos, seguro, servicios, HOA) |
| Crédito de Ayuda Estatal para la Educación que se pierde | −$21 | Unos $247 al año, según la hoja de tasas 2026 del Condado de Maricopa |
| Lo que queda antes de reparaciones, meses vacíos, administración, seguro de arrendador e impuesto sobre la renta | unos $979 | Mis cálculos |
Esos $979 se ven bien en papel. Pero un aire acondicionado nuevo o dos meses sin inquilino se pueden comer un año completo. Y si su pago de hipoteca es más alto que la mediana de Avondale (algo común si compró o refinanció hace poco), la diferencia se achica rápido. Ponga su pago real, una renta realista y un colchón para reparaciones antes de decidir.
¿Qué pasa con el impuesto sobre la ganancia si rento mi casa?
Esta es la parte que a mucha gente se le pasa, y puede ser el número más grande de toda la decisión. Según la Publicación 523 del IRS, cuando usted vende su casa principal puede excluir de sus ingresos hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 si son casados y declaran juntos, si fue dueño y vivió en ella por lo menos 24 meses de los 5 años antes de la venta.
Entonces, si usted ha vivido en su casa de Avondale por lo menos dos años y se muda y la renta, por lo general tiene unos tres años para venderla y todavía cumplir con esa prueba. Si espera más, puede perder la exclusión. Y aun dentro de ese plazo, el IRS dice que la depreciación que usted tomó (o pudo haber tomado) por la renta después del 6 de mayo de 1997 no se puede excluir; paga impuesto al vender. Las propiedades residenciales de renta se deprecian en 27.5 años (Publicación 527 del IRS).
Por favor, hable con un profesional de impuestos antes de rentar su casa. Mariela y yo le podemos decir en cuánto se podría vender hoy, para que su contador tenga un número real con qué trabajar.
¿Vender o rentar? ¿Qué le conviene a su familia?
Así se lo explicaría yo en la mesa de su cocina:
| Pregunta | Se inclina a vender | Se inclina a rentar |
|---|---|---|
| ¿Necesita el capital (equity) para el enganche de su próxima casa? | Sí | No, tiene otros ahorros |
| ¿Cuánto tiempo se la quedaría? | No sabe, o menos de 3 años | 5 años o más, como plan de largo plazo |
| ¿Está bien con llamadas de inquilinos y reparaciones? | No | Sí, o le pagará a un administrador |
| ¿Su pago de hipoteca está muy por debajo de las rentas de la zona? | No | Sí |
| ¿Tendrá dinero para un aire acondicionado, techo o calentador de agua? | No | Sí, un buen fondo de reserva |
| ¿La exclusión del IRS de $250,000/$500,000 es mucho dinero para usted? | Sí, y prefiere asegurarla | Menos, y su contador está de acuerdo |
No hay pena en ninguna de las dos respuestas. Algunas familias venden, toman su capital y duermen más tranquilos. Lo importante es que usted decida con los ojos bien abiertos.
¿Cuánto vale mi casa en Avondale si la vendo?
Los datos del mercado de Redfin muestran que el precio mediano de venta en el 85392 fue de $419,877 en los tres meses que terminaron en septiembre de 2026, y que las casas quedaron bajo contrato en una mediana de unos 52 días. El precio de la suya depende de su casa, así que empiece por saber cuánto vale de verdad:
- Pida su reporte gratis del valor de su casa.
- Vea cuánto vale su casa en Avondale en 2026 y qué mueve el precio.
- Revise cuánto cuesta vender una casa en Avondale, con un ejemplo de hoja de ingresos netos.
- Conozca cómo funcionan los impuestos de propiedad en Avondale antes de ponerle precio a la renta.
¿Qué debo hacer primero?
- Averigüe el valor de su casa. Sin ese número no puede comparar vender y rentar.
- Pida un estimado de renta basado en casas como la suya, no en un promedio de toda la ciudad.
- Haga sus números mensuales reales, con reparaciones, meses vacíos y la cuenta de impuestos más alta.
- Llame a su contador sobre la exclusión al vender y la depreciación.
- Decida su plazo. Si tal vez venda dentro de tres años, anote esa fecha.
Cuando usted quiera, llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770. Mariela y yo nos sentamos con usted, vemos los dos caminos y le decimos la verdad, aunque la respuesta sea "quédese con ella".
Preguntas frecuentes
¿Me conviene vender o rentar mi casa en 2026?
Depende de si necesita su capital, de sus números mensuales y de cuánto tiempo se la quedaría. En el código postal 85392, la renta de referencia de HUD para el año fiscal 2026 de una casa de 3 recámaras es de $2,790 al mes, pero el arrendador paga reparaciones, meses vacíos y una cuenta de impuestos más alta, y puede perder la exclusión del IRS al vender después de unos tres años de renta.
¿En cuánto puedo rentar mi casa en Avondale, AZ?
Las Rentas Justas de Mercado de HUD para el año fiscal 2026 en el código postal 85392 son de $2,090 para 2 recámaras, $2,790 para 3 recámaras y $3,090 para 4 recámaras. Incluyen servicios y son referencias para vales de vivienda, no rentas de anuncio. La renta bruta mediana del Censo en Avondale, para todo tipo de vivienda, es de $1,832 (2020–2024).
¿Tengo que registrar mi casa de renta en Arizona?
Sí. El A.R.S. § 33-1902 exige que los dueños de propiedades residenciales de renta se registren con el asesor del condado, y los dueños que viven fuera de Arizona deben nombrar a un agente legal en el estado. El asesor puede cobrar hasta $10, y las ciudades pueden multar a quien no se registre.
¿Suben los impuestos de propiedad si rento mi casa en Arizona?
Por lo general, un poco. El porcentaje de tasación sigue en 10%, pero una casa de renta (clase 4.2) no recibe el crédito de Ayuda Estatal para la Educación, que tiene un límite de $600 por casa. Según la hoja de tasas 2026 del Condado de Maricopa, son unos $247 más al año para una casa con el Valor Limitado de la Propiedad mediano de Avondale.
¿Los arrendadores en Arizona todavía pagan impuesto de renta (TPT)?
No en las rentas residenciales de largo plazo. El Departamento de Ingresos de Arizona dice que, desde el 1 de enero de 2025, las ciudades no pueden cobrar el impuesto TPT sobre rentas residenciales de 30 días o más. Las rentas de corto plazo, de menos de 30 días, siguen pagando impuesto como hospedaje temporal.
¿Voy a pagar impuesto sobre la ganancia si rento mi casa y la vendo después?
Puede ser. La Publicación 523 del IRS le permite excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si son casados y declaran juntos) si fue dueño y vivió en la casa por lo menos 24 meses de los 5 años antes de la venta. La depreciación tomada después del 6 de mayo de 1997 no se puede excluir. Consulte a un profesional de impuestos sobre su caso.
¿Cuánto tiempo puedo rentar mi casa y no pagar impuesto sobre la ganancia?
Si vivió en la casa por lo menos dos años, por lo general tiene unos tres años después de mudarse para venderla y todavía cumplir con la prueba del IRS de 2 de 5 años. La depreciación de los años de renta sigue pagando impuesto al vender.
¿Cuánto depósito puede cobrar un arrendador en Arizona?
La ley de Arizona (A.R.S. § 33-1321) limita el depósito de seguridad más la renta pagada por adelantado a mes y medio de renta. El arrendador debe darle al inquilino la lista de descuentos y cualquier reembolso dentro de 14 días hábiles después de que termine el contrato y el inquilino lo pida.
Sobre las autoras
Rosie Armenta es REALTOR® con West USA Realty. Ella y su hija, Mariela Armenta, trabajan juntas como equipo de madre e hija. El norte de Avondale (85392) es su base, y ayudan a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Llame o mande un texto al 623-295-5770, o pida un reporte gratis del valor de su casa.
Rosie Armenta, REALTOR® | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Las cifras se revisaron el 22 de octubre de 2026 con las Rentas Justas de Mercado por código postal de HUD (año fiscal 2026), QuickFacts de la Oficina del Censo para Avondale (2020–2024), la hoja de Tasas de Impuestos 2026 del Condado de Maricopa y el Valor Limitado mediano 2026 de Avondale del Asesor, las preguntas frecuentes del Asesor sobre el registro de rentas, el Departamento de Ingresos de Arizona, las Publicaciones 523 y 527 del IRS, los datos del mercado de Redfin para el 85392 (tres meses hasta septiembre de 2026) y los Estatutos Revisados de Arizona. Este artículo es información general, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. Por favor, hable con un contador o profesional de impuestos antes de rentar o vender su casa.