Última actualización: 5 de noviembre de 2026
Respuesta rápida: Cuando usted compra una casa con séptico en Avondale, AZ, las reglas de Arizona piden una inspección por cambio de dueño. El vendedor contrata a un inspector calificado dentro de los seis meses antes del cierre y le entrega el reporte. Después del cierre, el comprador presenta un aviso de traspaso en 15 días naturales.
Puntos clave
- La regla de Arizona A.A.C. R18-9-A316 pide una inspección del séptico antes de que la casa cambie de dueño.
- El vendedor contrata al inspector, dentro de los seis meses antes del traspaso, y le entrega el reporte antes del cierre.
- El comprador presenta el aviso de traspaso (Notice of Transfer) en 15 días naturales después del cierre. En el Condado Maricopa cuesta $60 por parcela.
- La regla tiene prioridad sobre cualquier condición del contrato que diga otra cosa.
¿Quiere platicarlo? Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos, de 9 a. m. a 7 p. m., hora de Arizona).
¡Qué tal! Soy Rosie Armenta. Si usted se va a mudar al West Valley y está viendo casas en terrenos más grandes, puede que vea la palabra "séptico" en un anuncio por primera vez. No es razón para echarse para atrás. Es razón para conocer las reglas, porque Arizona tiene una inspección especial para esto, y usted va a querer tener el reporte en la mano antes de cerrar.
¿Cómo sé si una casa tiene séptico en lugar del drenaje de la ciudad?
Empiece con el anuncio y con las declaraciones del vendedor, pero no se quede ahí. El Buyer Advisory del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE) dice que si una casa no está conectada a un drenaje público, probablemente tiene un sistema de tratamiento de aguas residuales en el mismo terreno, que puede ser un séptico convencional o un sistema alternativo. También dice que, aunque el anuncio diga "drenaje de la ciudad", un plomero, un inspector de casas u otro profesional lo debe confirmar.
Los Servicios Ambientales del Condado Maricopa tienen una búsqueda de sistemas sépticos en su página, para que usted pueda revisar los registros del condado sobre la propiedad. Pídale también a su inspector que confirme lo que ve.
¿Quién tiene que pedir la inspección del séptico en Arizona?
El vendedor. Según la regla A.A.C. R18-9-A316, la persona que traspasa la propiedad tiene que contratar a un inspector calificado dentro de los seis meses antes del traspaso. El Condado Maricopa dice que este requisito es parte de las reglas de Arizona y tiene prioridad sobre cualquier condición del contrato que diga otra cosa.
| Paso | Quién lo hace | Cuándo |
|---|---|---|
| Inspección por cambio de dueño | El vendedor contrata a un inspector calificado | Dentro de los seis meses antes del cierre |
| Reporte de inspección para el comprador | El vendedor | Antes del cierre |
| Papeles de permisos y mantenimiento | El vendedor (los que tenga) | Antes del cierre |
| Aviso de traspaso y pago | El comprador (muchas veces lo presenta la compañía de escrow) | En 15 días naturales después del cierre |
Las preguntas frecuentes de ADEQ sobre el aviso de traspaso dicen que la regla aplica a cualquier cambio de dueño, no solo a una venta. También dicen que en muchas compras, el oficial de escrow presenta el aviso y el pago por el comprador como parte del cierre. Pregúntele a su oficial de escrow si lo va a presentar.
¿Qué revisa el inspector del séptico?
El inspector llena un reporte de inspección (Report of Inspection) en una forma aprobada por ADEQ. Según la regla, el reporte incluye:
- La condición física y de funcionamiento del sistema, los problemas que vea el inspector y las reparaciones que ya se hicieron.
- Si cada tanque séptico se bombeó o se le dio servicio. La regla permite saltarlo solo por pocas razones, como un tanque sin acumulación de desechos.
- La fecha de la inspección.
Si la propiedad tiene más de un sistema, el Condado Maricopa dice que el inspector llena un reporte para cada uno. La regla también dice quién puede ser inspector, como un ingeniero o sanitarista registrado en Arizona, o un contratista con ciertas licencias del Registrador de Contratistas, junto con un certificado de capacitación reconocido.
¿Qué papeles debo recibir antes del cierre?
Antes del cierre, el vendedor le entrega el reporte de inspección y los documentos que tenga sobre los permisos, el funcionamiento y el mantenimiento del sistema. Léalos con su inspector. Fíjese en:
- La fecha de la inspección, para saber que está dentro de los seis meses antes de su cierre.
- Los problemas que encontraron y si se repararon.
- Si el tanque se bombeó, o por qué no.
- Si es un sistema alternativo que pueda necesitar un contrato de mantenimiento. Pídale esos papeles al vendedor.
El séptico es una cosa más que revisar durante su periodo de inspección. Mi artículo sobre qué pasa en la inspección de una casa en Arizona explica cómo funciona ese periodo.
¿Qué pasa si el reporte del séptico muestra un problema?
Usted y el vendedor lo pueden platicar como cualquier otro punto de la inspección. Aquí tiene un ejemplo inventado para ver las opciones.
Ejemplo ilustrativo: números redondos inventados, no son precios reales de Avondale.
| Ejemplo ilustrativo | Opción A | Opción B | Opción C |
|---|---|---|---|
| Presupuesto para reparar el séptico | $5,000 | $5,000 | $5,000 |
| Qué pasa | El vendedor lo repara antes del cierre | El vendedor le da un crédito de $5,000, si su prestamista lo permite | El precio baja $5,000 |
| Qué pedir | Factura pagada de un contratista con licencia | El crédito por escrito en el contrato | El nuevo precio por escrito en el contrato |
Cada compra es diferente, y el contrato pone sus plazos. Si el problema es más grande de lo que a usted le parece bien, platique conmigo sobre sus opciones durante el periodo de inspección.
¿Qué es el aviso de traspaso y cuánto cuesta?
El aviso de traspaso le dice al condado que el séptico tiene un nuevo dueño. Según la regla, el comprador lo tiene que presentar en 15 días naturales después del traspaso. Los Servicios Ambientales del Condado Maricopa dicen que el costo es de $60 por parcela, y se puede presentar en línea en su Permit Center. Un solo aviso por parcela puede incluir más de un sistema en esa parcela.
¿Hay casas que no necesitan la inspección del séptico?
Hay una excepción: si ADEQ dio una autorización de descarga (Discharge Authorization) pero el sistema nunca se usó antes del traspaso, la regla dice que no se necesita inspección. Las preguntas frecuentes de ADEQ dicen que esto pasa normalmente cuando un constructor le vende una casa nueva a su primer dueño. El comprador de todos modos presenta el aviso de traspaso.
También sepa que el Condado Maricopa dice que, según las reglas de Arizona, no se pueden usar pozos negros (cesspools) para las aguas negras, y su forma de traspaso no es para ellos. Si alguien menciona un pozo negro, pregúntele al inspector y al condado antes de seguir.
¿Cómo reviso el sistema séptico antes de comprar, paso por paso?
- Confirme si es drenaje o séptico. Revise el anuncio y las declaraciones, busque en los registros de sépticos del Condado Maricopa y pídale a su inspector que lo confirme.
- Pida pronto el reporte de inspección. Revise que tenga fecha dentro de los seis meses antes de su cierre.
- Pida los papeles del sistema. Permisos, registros de bombeo y cualquier contrato de mantenimiento que tenga el vendedor.
- Revíselo durante su periodo de inspección. Repase los problemas con su inspector de casas.
- Negocie las reparaciones. Ponga por escrito lo que acuerden.
- Asegúrese de que se presente el aviso de traspaso. Pregunte en escrow si lo van a presentar, y guarde una copia.
¿Se muda desde otro estado? Mi artículo sobre comprar casa en Avondale desde otro estado explica cómo funciona a la distancia. También hago recorridos en video en vivo, para que usted vea el terreno y la casa en tiempo real.
Guarde esto para cuando empiece a ver casas en terrenos más grandes.
Otras preguntas que me hacen mucho: qué costos de cierre esperar al comprar en Arizona y si le conviene comprar casa nueva o de reventa en Avondale.
¿Está viendo una casa con séptico? Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos, de 9 a. m. a 7 p. m., hora de Arizona), o llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la inspección del séptico para vender una casa en Arizona?
Sí. La regla de Arizona A.A.C. R18-9-A316 pide una inspección por cambio de dueño del séptico o del sistema alternativo dentro de los seis meses antes del traspaso.
¿Quién paga la inspección del séptico en Arizona?
La regla dice que el vendedor contrata al inspector. Quién la paga se puede negociar, así que revise su contrato.
¿Cuánto tiempo vale la inspección del séptico en Arizona?
La inspección tiene que hacerse dentro de los seis meses antes del cambio de dueño. Compare la fecha del reporte con la fecha de su cierre.
¿Hay que bombear el tanque séptico para la inspección?
Por lo general, sí. La regla permite solo pocas excepciones, como un tanque sin acumulación de desechos flotantes o asentados.
¿Qué es el aviso de traspaso de un sistema séptico?
Es una forma que el comprador presenta en 15 días naturales después del cierre para mostrar que el sistema tiene un nuevo dueño. En el Condado Maricopa cuesta $60 por parcela.
¿La compañía de escrow puede presentar el aviso de traspaso por mí?
Muchas veces, sí. Las preguntas frecuentes de ADEQ dicen que en muchas compras el oficial de escrow lo presenta por el comprador. Pídale a su oficial de escrow que se lo confirme.
¿Las casas nuevas con séptico necesitan la inspección por cambio de dueño?
Si el sistema nunca se usó antes del traspaso, la regla dice que no se necesita inspección. El comprador de todos modos presenta el aviso de traspaso.
¿Cómo sé si una casa tiene séptico en el Condado Maricopa?
Revise el anuncio y las declaraciones, busque en los registros de sépticos de los Servicios Ambientales del Condado Maricopa y pídale a su inspector de casas o a un plomero que lo confirme.
Soy agente de bienes raíces, no inspectora de sépticos, ingeniera ni abogada. No le puedo decir si un sistema séptico en particular está en buenas condiciones o cumple las reglas. Para eso, por favor consulte con un inspector calificado, los Servicios Ambientales del Condado Maricopa o ADEQ.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Por favor consulte con un abogado, contador público (CPA) o prestamista con licencia sobre su situación.
Sobre la autora
Rosie Armenta | West USA Realty. Avondale (85392) es la base de Rosie, y ella ayuda a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos), o llame o mande un texto al 623-295-5770. ¿Va a vender? Pida un reporte del valor de su casa.
Rosie Armenta | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Información consultada el 5 de noviembre de 2026 en el Código Administrativo de Arizona R18-9-A316, la página de los Servicios Ambientales del Condado Maricopa sobre el traspaso de sistemas sépticos, las preguntas frecuentes de ADEQ sobre el aviso de traspaso y el Buyer Advisory del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (enero de 2025). Las reglas y los costos pueden cambiar, así que por favor confirme los requisitos actuales con los Servicios Ambientales del Condado Maricopa o con ADEQ.