Última actualización: 23 de octubre de 2026
Respuesta rápida: Una hipoteca asumible le permite quedarse con el préstamo del vendedor, con su misma tasa y el plazo que le queda. Los préstamos FHA y VA se pueden asumir si el prestamista lo aprueba, pero usted cubre la diferencia entre el precio y el saldo. Pregúntenos en nuestra búsqueda de casas en Avondale.
Puntos clave
- HUD dice que todas las hipotecas aseguradas por la FHA se pueden asumir, pero en los préstamos que cerraron a partir del 15 de diciembre de 1989, usted tiene que calificar y vivir en la casa.
- Los préstamos VA también se pueden asumir. El cargo de financiamiento del VA en una asunción es de 0.5%, y no hace falta ser veterano para asumir uno.
- La tasa promedio a 30 años de Freddie Mac era de 7.32% el 22 de octubre de 2026, así que una tasa más baja de hace unos años puede significar un pago mucho menor.
- El detalle está en la diferencia: lo que hay entre el precio y el saldo del préstamo tiene que salir de sus ahorros o de un segundo préstamo.
¿Qué tal? Soy Rosie Armenta. Últimamente, casi todos los compradores que se sientan con Mariela y conmigo nos hacen la misma pregunta: "¿Hay alguna manera de conseguir una tasa más baja?". Uno de los secretos mejor guardados de este mercado es la hipoteca asumible. No es para todos y requiere paciencia, pero cuando le queda bien a la familia, puede ahorrarle cientos de dólares al mes. Aquí le explico cómo funciona de verdad en Arizona.
¿Qué es una hipoteca asumible?
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo explica de forma sencilla: en una asunción, el comprador se queda con el saldo que le falta pagar al vendedor, con las mismas condiciones del préstamo original, como la tasa de interés y el plazo que le queda. La diferencia entre el precio de venta y el saldo es lo que usted paga, ya sea de su bolsillo o con otro préstamo. Para quedarse con la hipoteca, usted tiene que calificar, normalmente con una revisión de su crédito y sus ingresos, muy parecida a la de un préstamo nuevo.
Por eso las asunciones llaman tanto la atención cuando las tasas nuevas están más altas que las que los vendedores consiguieron hace algunos años.
¿Qué préstamos se pueden asumir?
| Tipo de préstamo | ¿Un comprador lo puede asumir? | Lo que dicen las reglas oficiales |
|---|---|---|
| FHA | Sí, con aprobación del prestamista | HUD: "Todas las hipotecas aseguradas por la FHA son asumibles". En préstamos que cerraron a partir del 15 de diciembre de 1989, el comprador tiene que pasar una revisión de crédito y vivir en la casa como residencia principal (o segunda residencia aprobada por HUD). |
| VA | Sí, con aprobación del prestamista | El préstamo tiene que estar al corriente y el comprador tiene que tener buen crédito según las normas del VA. No hace falta ser veterano. Cargo de financiamiento: 0.5% del préstamo. |
| Convencional | Normalmente no | La mayoría de los préstamos convencionales no los puede asumir un comprador nuevo. Los documentos del préstamo del vendedor y el prestamista dan la última palabra. |
Fuentes: Manual 4000.1 de HUD; Circular 26-23-10 del VA y la página de VA.gov sobre el cargo de financiamiento; CFPB. Revisado el 23 de octubre de 2026.
¿Cuánto podría ahorrar si asumo un préstamo?
Aquí tiene un ejemplo con números. Los datos del préstamo del vendedor son inventados para ilustrar, y cada préstamo real es diferente. La tasa del préstamo nuevo es el promedio semanal de Freddie Mac, y su propia tasa depende de su crédito, el tipo de préstamo y su enganche.
| Asumir el préstamo del vendedor | Sacar un préstamo nuevo | |
|---|---|---|
| Precio | $420,000 | $420,000 |
| Préstamo | Saldo de $300,000 a una tasa de ejemplo de 3.5%, con 25 años por delante | $399,000 (5% de enganche) a 7.32%, 30 años |
| Dinero para cubrir el precio | Diferencia de $120,000 | Enganche de $21,000 |
| Capital e intereses | cerca de $1,502 al mes | cerca de $2,741 al mes |
El precio se acerca a la mediana de venta del 85392, de $419,877 (datos del mercado de Redfin, tres meses hasta septiembre de 2026). Tasa: Freddie Mac PMMS, 22 de octubre de 2026. Los impuestos, el seguro y las cuotas de la HOA van aparte en los dos casos. Los cálculos son míos.
En este ejemplo son unos $1,239 menos al mes. Pero fíjese en la fila del dinero. Esa diferencia de $120,000 es la razón por la que muchas asunciones nunca se hacen. Algunos compradores la cubren con ahorros o con la venta de otra casa, y otros usan un segundo préstamo, que trae su propio pago. Nosotras siempre comparamos los dos caminos lado a lado antes de que usted haga una oferta.
¿Cómo asumo un préstamo FHA o VA?
- Encuentre una casa con préstamo FHA o VA. El vendedor y su agente le pueden decir qué tipo de préstamo tiene. Nosotras podemos preguntar antes de que usted se enamore de una casa.
- Confirme el saldo, la tasa y la compañía que administra el préstamo. El estado de cuenta de la hipoteca del vendedor dice quién administra el préstamo. Solo esa compañía puede tramitar la asunción.
- Haga la oferta pensando en la asunción. El contrato debe dar tiempo suficiente para la aprobación y decir cómo se va a pagar la diferencia.
- Presente su solicitud con la compañía del préstamo. Le van a pedir documentos de ingresos, ahorros y crédito, casi como en un préstamo nuevo. HUD exige que las asunciones FHA se revisen a mano.
- Espere la aprobación y cierre. La circular del VA de 2023 les da a las compañías con autoridad automática 45 días para decidir sobre una solicitud completa. Al cierre, el vendedor debe recibir una liberación de responsabilidad.
¿Cuánto cuesta asumir una hipoteca?
- FHA: HUD permite que la compañía del préstamo cobre un cargo de trámite "razonable y acostumbrado" de hasta $1,800, más costos reales como el reporte de crédito.
- VA: El cargo de financiamiento del VA en una asunción es de 0.5% del saldo, o sea unos $1,500 sobre un saldo de $300,000. El VA limita el cargo de trámite a $300 (Circular 26-23-10, cambio 1), aunque después permitió algunos cargos locales adicionales, así que pídale a la compañía su lista completa de cargos.
- Los costos normales de cierre también aplican, como título, escrow y cuotas de la HOA. Aquí tiene mi guía de costos de cierre para compradores en Arizona.
¿Tengo que ser veterano para asumir un préstamo VA?
No. Las reglas del VA piden que el préstamo esté al corriente y que el comprador tenga buen crédito, no que sea veterano. Pero esto le importa mucho al vendedor. Si el comprador no es un veterano elegible que sustituya su propio derecho (entitlement), el VA dice que el derecho del vendedor se queda atado al préstamo hasta que se pague por completo. Si usted es veterano, es posible que pueda sustituir su derecho para que el vendedor recupere el suyo. Si usted es veterano y busca su propio préstamo VA, lea cómo funcionan los préstamos VA cerca de Luke AFB.
¿Puedo encontrar casas con hipoteca asumible en Avondale?
Sí, pero hay que buscarlas a propósito. Muchos compradores usan préstamos FHA y VA, y Avondale está cerca de la Base Aérea Luke, así que siempre vale la pena preguntar por el préstamo de una casa que le guste. La mayoría de los anuncios no dicen qué tipo de préstamo tiene el vendedor, así que Mariela y yo les preguntamos a los agentes, y buscamos casas donde la ganancia del vendedor sea lo bastante chica para que la diferencia sea realista. Empiece en la búsqueda de casas en Avondale o use la búsqueda avanzada de casas para poner su rango de precio, y mándenos las casas que le gusten para preguntar por el préstamo.
¿Me conviene una hipoteca asumible?
Le puede convenir mucho si tiene ahorros o la ganancia de otra casa para cubrir la diferencia, si piensa vivir en la casa y si la tasa del vendedor está muy por debajo del promedio de hoy. Le conviene menos si la diferencia es grande y la única forma de cubrirla es un segundo préstamo con tasa alta, o si necesita cerrar rápido. Y si su enganche es pequeño, compárela con un préstamo normal. Mi guía sobre cuánto enganche se necesita de verdad en Arizona le puede ayudar.
¿Quiere buscar una tasa más baja?
Vea la búsqueda de casas en Avondale y llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770. Mariela y yo revisamos el tipo de préstamo con los agentes y hacemos los números de las dos maneras con usted. ¿Va a vender una casa con un préstamo FHA o VA de tasa baja? Que se pueda asumir puede ser un atractivo para los compradores, así que empiece con un reporte gratis del valor de su casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca asumible?
Es un préstamo de casa que el comprador puede tomar del vendedor, quedándose con el saldo, la tasa de interés y el plazo que le queda. El comprador tiene que calificar con el prestamista y pagar la diferencia entre el precio de venta y el saldo, en efectivo o con otro préstamo.
¿Los préstamos FHA se pueden asumir en Arizona?
Sí. HUD dice que todas las hipotecas aseguradas por la FHA son asumibles. En préstamos que cerraron a partir del 15 de diciembre de 1989, el comprador tiene que pasar la revisión de crédito del prestamista y vivir en la casa como residencia principal o segunda residencia aprobada por HUD.
¿Alguien que no es veterano puede asumir un préstamo VA?
Sí. Las reglas del VA piden que el préstamo esté al corriente y que el comprador tenga buen crédito. No hace falta ser veterano. Si el comprador no sustituye un derecho VA elegible, el derecho del vendedor se queda atado al préstamo hasta que se pague.
¿Los préstamos convencionales se pueden asumir?
Normalmente no. La mayoría de los préstamos convencionales no los puede tomar un comprador nuevo. Revise los documentos del préstamo del vendedor y pregúntele a la compañía que lo administra para estar seguro.
¿Cuánto cuesta asumir una hipoteca?
En préstamos FHA, HUD permite un cargo de trámite de hasta $1,800, más costos reales como el reporte de crédito. En préstamos VA, el cargo de financiamiento de una asunción es de 0.5% del saldo, más el cargo de trámite de la compañía. Los costos normales de cierre, como título y escrow, también aplican.
¿Cuánto tiempo tarda una asunción de préstamo?
Depende de la compañía del préstamo y de qué tan rápido lleguen los documentos. La circular del VA de 2023 les da a las compañías con autoridad automática 45 días para decidir sobre una solicitud completa, así que cuente con un escrow más largo que el de un préstamo nuevo.
¿Necesito enganche para asumir una hipoteca?
Usted tiene que cubrir la diferencia entre el precio de venta y el saldo del préstamo. Por ejemplo, en una casa de $420,000 con un saldo de $300,000, la diferencia es de $120,000, pagada en efectivo o con un segundo préstamo.
¿Cómo encuentro casas con hipoteca asumible en Avondale?
La mayoría de los anuncios no dicen el tipo de préstamo, así que hay que preguntarle al agente del vendedor si tiene un préstamo FHA o VA y cuál es el saldo. Nosotras lo hacemos por nuestros compradores y hacemos los números antes de que usted haga una oferta.
Sobre las autoras
Rosie Armenta es REALTOR® con West USA Realty. Ella y su hija, Mariela Armenta, trabajan juntas como equipo de madre e hija. El norte de Avondale (85392) es su base, y ayudan a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Llame o mande un texto al 623-295-5770, o vea la búsqueda de casas en Avondale.
Rosie Armenta, REALTOR® | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Las cifras se revisaron el 23 de octubre de 2026 con el Manual 4000.1 de HUD, la Circular 26-23-10 del VA, la página de VA.gov sobre el cargo de financiamiento y los costos de cierre, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la encuesta semanal de tasas de Freddie Mac (PMMS, 22 de octubre de 2026) y los datos del mercado de Redfin para el código postal 85392 (tres meses hasta septiembre de 2026). El ejemplo del préstamo es solo para ilustrar y no es una cotización ni una oferta de préstamo. Hable con un oficial de préstamos con licencia sobre su caso.