Última actualización: 23 de octubre de 2026
Respuesta rápida: Primero, vea cómo pasa el título a su nombre. Una escritura de beneficiario registrada puede pasar la casa sin probate. Si no, vende un representante personal nombrado por la corte, o los herederos pueden usar una declaración jurada si el valor total en efectivo del Asesor de los bienes raíces en Arizona, menos hipotecas y gravámenes, no pasa de $300,000. Su base de impuestos suele ser el valor al fallecer. Pida su valuación gratis.
Puntos clave
- Una escritura de beneficiario (beneficiary deed) registrada antes del fallecimiento pasa la casa al morir el dueño, sin probate (A.R.S. § 33-405).
- La declaración jurada de patrimonio pequeño para bienes raíces de Arizona se puede presentar seis meses después del fallecimiento si el valor total en efectivo del Asesor de todos los bienes raíces del difunto en Arizona, menos hipotecas y gravámenes, es de $300,000 o menos (A.R.S. § 14-3971).
- Un representante personal tiene el mismo poder sobre los bienes de la sucesión que un dueño y en la mayoría de los casos puede vender sin orden de la corte (A.R.S. § 14-3711).
- El IRS dice que su base es generalmente el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, lo que puede reducir o borrar la ganancia que paga impuestos.
¿Qué tal? Soy Rosie Armenta. Vender la casa de un papá o una mamá es uno de los trabajos más delicados que hacemos Mariela y yo. La casa está llena de recuerdos, la familia está de luto, y de repente hay papeles, llaves, cuentas y hermanos con opiniones diferentes. No soy abogada, y siempre le voy a decir cuándo necesita uno. Pero sí le puedo explicar cómo funciona esto normalmente en Arizona, para que sepa qué preguntar y pueda ir paso a paso.
¿Cómo pasa a mi nombre una casa heredada en Arizona?
Depende de cómo estaba titulada la casa y qué papeles dejó su ser querido. Estos son los caminos más comunes:
| Cómo pasa la casa | Qué significa | ¿Se necesita probate? |
|---|---|---|
| Escritura de beneficiario registrada antes del fallecimiento | La casa pasa al beneficiario nombrado al morir el dueño, con cualquier hipoteca o gravamen que tenga | Normalmente no |
| Tenencia conjunta o bienes gananciales con derecho de supervivencia | El dueño que sobrevive se queda con la casa | Normalmente no |
| Fideicomiso en vida (living trust) | El fiduciario sucesor se encarga de la casa según el fideicomiso | Normalmente no |
| Declaración jurada de patrimonio pequeño para bienes raíces | Los herederos presentan una declaración ante la corte seis meses después del fallecimiento si el valor total en efectivo del Asesor, menos gravámenes, es de $300,000 o menos | No hace falta el probate completo |
| Con o sin testamento, ninguno de los anteriores | Se nombra un representante personal en el probate, que vende o reparte la casa | Sí |
Fuentes: A.R.S. §§ 33-405, 14-3971, 14-3301 y 14-3711. Revisado el 23 de octubre de 2026.
Lo primero que normalmente hacemos juntos es buscar la escritura registrada. Ese solo documento nos dice mucho.
¿Qué es una escritura de beneficiario?
Arizona permite que un dueño registre una escritura de beneficiario que dice que la casa pasa a una persona nombrada "al morir el dueño". Según A.R.S. § 33-405, solo funciona si se firmó y registró antes de que el dueño falleciera, y la casa sigue con cualquier hipoteca o gravamen que tenía el dueño. Un testamento no cancela una escritura de beneficiario registrada. Si su papá o su mamá registró una, normalmente el beneficiario registra el acta de defunción con el condado y después puede vender, pero pregunte a una compañía de título o a un abogado qué necesitan.
¿Puedo usar una declaración jurada de patrimonio pequeño para vender la casa?
A veces. La declaración jurada de patrimonio pequeño para bienes raíces de Arizona (A.R.S. § 14-3971) se puede presentar por lo menos seis meses después del fallecimiento cuando:
- No se ha nombrado un representante personal y no hay una solicitud pendiente.
- El valor de todos los bienes raíces de la sucesión en Arizona, menos hipotecas y gravámenes, es de $300,000 o menos, usando el valor total en efectivo (full cash value) del Asesor del año del fallecimiento.
- Ya se pagaron los gastos del funeral, los de la última enfermedad y las deudas sin garantía.
Hay otra declaración jurada aparte para bienes personales, como cuentas de banco y vehículos. Se puede usar 30 días después del fallecimiento si esos bienes, menos gravámenes, no pasan de $200,000 (A.R.S. § 14-3971(B)).
Aquí hay un detalle local importante: el valor total en efectivo mediano de una casa unifamiliar en Avondale fue de $340,600 para 2026, según el Asesor del condado de Maricopa. Así que una casa de Avondale ya pagada puede pasarse del límite, mientras que una casa con hipoteca puede calificar porque el saldo del préstamo se resta. Un abogado le puede decir con seguridad.
¿Qué pasa si la casa tiene que pasar por probate?
Si ninguno de los atajos aplica, un familiar o heredero puede pedirle a la corte que lo nombre representante personal. Arizona permite el nombramiento informal ante el registrador de probate (A.R.S. § 14-3301), y una vez nombrado, el representante personal tiene el mismo poder sobre los bienes de la sucesión que un dueño absoluto, en fideicomiso para los herederos y acreedores, sin audiencia en la corte en la mayoría de los casos (A.R.S. § 14-3711). El representante también publica un aviso a los acreedores, que normalmente tienen cuatro meses desde la primera publicación para presentar sus reclamos (A.R.S. § 14-3801). Muchas familias ponen la casa a la venta mientras corre ese plazo, con el cierre para cuando el título esté listo.
¿Pago impuestos cuando vendo una casa heredada?
El más importante es el impuesto federal sobre la ganancia, y la regla es más favorable de lo que la gente cree. El IRS dice que su base en una casa heredada es generalmente su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento (Publicaciones 523 y 551 del IRS). Solo paga impuestos sobre lo que haya subido después de esa fecha.
Ejemplo con números (inventados para ilustrar): Su mamá compró su casa en Avondale hace años en $150,000. El día que falleció, valía $420,000. Usted la vende unos meses después en $425,000 y paga $25,000 en costos de venta.
| Cantidad | |
|---|---|
| Precio de venta | $425,000 |
| Menos costos de venta | −$25,000 |
| Cantidad recibida | $400,000 |
| Menos su base (valor en la fecha del fallecimiento) | −$420,000 |
| Ganancia o (pérdida) | ($20,000) de pérdida en papel |
Sin esa base al valor del fallecimiento, la ganancia habría sido de unos $250,000. Vale la pena sacar pronto una tasación a la fecha del fallecimiento. Por favor hable con un contador (CPA) sobre el caso de su familia, incluso si alguna pérdida se puede deducir.
¿Cuáles son los pasos para vender una casa heredada?
- Junte los papeles. Acta de defunción, testamento o fideicomiso, la escritura registrada, estados de cuenta de la hipoteca, y cuentas de la HOA y de servicios.
- Confirme quién puede firmar. El beneficiario, el fiduciario sucesor, los herederos por declaración jurada o un representante personal con sus cartas (Letters) de la corte.
- Proteja la casa. Mantenga al corriente el seguro, los servicios y las cuotas de la HOA, y cambie las chapas si hace falta. Una casa vacía en el verano de Arizona necesita que alguien revise el aire acondicionado y el agua.
- Saque el valor a la fecha del fallecimiento y el de hoy. Uno sostiene su base para impuestos y el otro fija su precio.
- Decida si vende tal como está o la arregla. Compare lo que le queda de las dos maneras con números reales.
- Ponga la casa a la venta y véndala. La Declaración de Divulgación del Vendedor de Arizona (SPDS) pregunta lo que usted sabe, y los herederos que nunca vivieron ahí muchas veces saben poco. Le ayudamos a contestar con honestidad.
- Cierre y reparta el dinero como lo indique la escritura, el fideicomiso, el testamento o la corte.
¿Vendo la casa heredada tal como está o la arreglo?
Muchas casas heredadas necesitan arreglos, y las familias muchas veces viven fuera del estado o tienen poco tiempo. Vender tal como está puede ser más rápido, pero normalmente deja un precio más bajo. Un trabajo ligero, como vaciar la casa, arreglar el jardín y darle servicio al aire acondicionado, muchas veces se paga solo. Comparamos las dos opciones con una hoja de ingresos netos, usando mi guía sobre cuánto cuesta vender una casa en Avondale. Si la familia prefiere quedarse con ella para rentarla, lea si le conviene vender o rentar su casa en Avondale. Y si el valor de la casa en el registro del Asesor no se ve bien, aquí le explico cómo apelar el valor de su propiedad en el condado de Maricopa.
¿Quiere hablar de la casa de su familia?
Empiece con un reporte gratis del valor de su casa, o vea en cuánto se vendieron las casas cercanas en el reporte de valores y mercado de Avondale. Después llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770. Mariela y yo vamos al paso de su familia, y le decimos cuándo es momento de llamar a un abogado o a un contador.
Preguntas frecuentes
¿Necesito probate para vender una casa heredada en Arizona?
No siempre. Si el dueño registró una escritura de beneficiario, tenía la casa en un fideicomiso en vida o era dueño con derecho de supervivencia, normalmente no se necesita probate. Los herederos también pueden usar una declaración jurada de patrimonio pequeño si el valor total en efectivo del Asesor de los bienes raíces en Arizona, menos gravámenes, es de $300,000 o menos. Si no, se nombra un representante personal en el probate.
¿Qué es una escritura de beneficiario en Arizona?
Es una escritura, permitida por A.R.S. § 33-405, que pasa la casa a un beneficiario nombrado cuando muere el dueño. Se tiene que firmar y registrar antes del fallecimiento, y la casa sigue con cualquier hipoteca o gravamen. Un testamento no la cancela.
¿Cuál es el límite de la declaración jurada de patrimonio pequeño para una casa en Arizona?
Para bienes raíces, A.R.S. § 14-3971 permite la declaración cuando el valor de los bienes raíces de la sucesión en Arizona, menos hipotecas y gravámenes, es de $300,000 o menos, usando el valor total en efectivo del Asesor del año del fallecimiento. Se puede presentar seis meses después del fallecimiento.
¿Un representante personal puede vender una casa sin aprobación de la corte en Arizona?
En la mayoría de los casos, sí. A.R.S. § 14-3711 le da al representante personal el mismo poder sobre los bienes de la sucesión que un dueño absoluto, en fideicomiso para los herederos y acreedores, sin aviso, audiencia ni orden de la corte. El testamento o una orden de la corte pueden limitar ese poder, así que confírmelo con el abogado de la sucesión.
¿Pago impuesto sobre ganancias de capital por una casa heredada?
En la mayoría de los casos, solo por la ganancia después de la fecha del fallecimiento. El IRS dice que su base es generalmente el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento, así que vender poco después muchas veces deja poca o ninguna ganancia que pague impuestos. Pregúntele a un contador sobre su caso.
¿Cuánto se tarda en vender una casa heredada en Arizona?
Depende de cómo pase el título. Con una escritura de beneficiario o un fideicomiso puede ir rápido. La declaración jurada de patrimonio pequeño no se puede presentar hasta seis meses después del fallecimiento, y el probate incluye un plazo para los acreedores de unos cuatro meses. La venta en sí tarda más o menos lo mismo que cualquier otra.
¿Puedo vender una casa heredada que todavía tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca se paga con el dinero de la venta al cierre, como en cualquier venta. Si puede, siga haciendo los pagos mientras vende, y pregúntele a la compañía del préstamo qué necesita de los herederos.
¿Qué pasa si los hermanos no se ponen de acuerdo para vender la casa heredada?
Pasa mucho, y es difícil. La escritura, el fideicomiso, el testamento o la orden de la corte deciden quién tiene autoridad para firmar. Un valor claro, una hoja de ingresos netos por escrito y la orientación de un abogado normalmente ayudan a que la familia se ponga de acuerdo.
Sobre las autoras
Rosie Armenta es REALTOR® con West USA Realty. Ella y su hija, Mariela Armenta, trabajan juntas como equipo de madre e hija. El norte de Avondale (85392) es su base, y ayudan a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Llame o mande un texto al 623-295-5770, o pida un reporte gratis del valor de su casa.
Rosie Armenta, REALTOR® | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Las cifras se revisaron el 23 de octubre de 2026 con los Estatutos Revisados de Arizona §§ 33-405, 14-3301, 14-3711, 14-3801 y 14-3971, las Publicaciones 523 y 551 del IRS y la comparación de casas unifamiliares de los años fiscales 2026 y 2027 del Asesor del condado de Maricopa. El ejemplo usa números inventados para ilustrar. Este artículo es información general, no asesoría legal ni de impuestos. Por favor hable con un abogado de probate de Arizona y un contador sobre el caso de su familia.