Última actualización: 10 de noviembre de 2026
Respuesta rápida: Un intercambio 1031 le permite vender una casa de renta u otra propiedad de inversión en Avondale, AZ y aplazar el impuesto sobre la ganancia comprando otra propiedad de inversión. El IRS dice que debe identificar la nueva dentro de 45 días y recibirla dentro de 180, o antes si su declaración vence primero.
Puntos clave
- Desde 2018, el intercambio 1031 solo cubre bienes raíces para negocio o inversión.
- Una casa usada solo como su residencia personal no califica, pero otra exclusión para la casa principal le puede ayudar.
- Dos plazos estrictos: 45 días para identificar por escrito y 180 días para recibir la propiedad nueva.
- El impuesto se aplaza, no se perdona, y el intercambio se reporta en el Formulario 8824.
¿Quiere platicarlo? Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos, de 9 a. m. a 7 p. m., hora de Arizona).
¡Qué tal! Soy Rosie Armenta. Si tiene una casa de renta en el West Valley y está pensando venderla para comprar otra propiedad de inversión, el intercambio 1031 es una pregunta que conviene hacer desde el principio. Las reglas son estrictas y los plazos no se estiran. Aquí le explico lo que dice el IRS, en palabras sencillas, para que platique mejor con su contador.
¿Qué es un intercambio 1031?
Es un intercambio de bienes del mismo tipo (like-kind exchange) bajo la sección 1031 del código de impuestos. Según las Instrucciones del Formulario 8824 del IRS (versión 2025, revisadas el 10 de noviembre de 2026), cuando usted cambia bienes raíces de negocio o inversión solo por otros bienes raíces del mismo tipo de negocio o inversión, en general no se reconoce ganancia ni pérdida en ese momento. Si además recibe dinero u otros bienes, se reconoce ganancia hasta el valor de ese dinero u otros bienes.
La Publicación 544 del IRS dice que la base de la propiedad que recibe en general es la misma que la base de la propiedad que entregó. Así es como la ganancia se pasa a la propiedad nueva en lugar de desaparecer.
¿Mi casa de renta en Avondale califica?
Puede calificar, si la tenía para negocio o inversión. El IRS dice que, desde 2018, la sección 1031 solo aplica a bienes raíces que se tienen para un negocio o para inversión, no a los que se tienen principalmente para vender. También dice que los bienes raíces en EE. UU. y los que están fuera de EE. UU. no son del mismo tipo entre sí.
Esto es lo que dicen las instrucciones del IRS sobre las casas:
| Propiedad | ¿Puede entrar en un intercambio 1031? |
|---|---|
| Una casa de renta que se tiene como inversión | Puede calificar |
| Una casa usada solo como su residencia personal | No |
| Una casa que fue en parte residencia y en parte renta | El IRS le pide separarla en dos partes |
| Bienes raíces fuera de EE. UU. | No son del mismo tipo que los de EE. UU. |
Si todavía está decidiendo si vender o no, mi artículo sobre si le conviene vender o rentar su casa en Avondale le ayuda a pensar esa decisión.
¿Cuáles son los plazos de 45 y 180 días?
Para un intercambio diferido, las instrucciones del IRS dicen:
- Identifique la propiedad nueva dentro de 45 días después de transferir la propiedad que entrega. Tiene que ser por escrito y bien descrita, con la dirección o la descripción legal.
- Reciba la propiedad nueva dentro de 180 días, o antes de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos de ese año (con extensiones), lo que llegue primero.
Ejemplo ilustrativo: números redondos inventados, no son precios reales de Avondale. Las fechas también son inventadas.
| Ejemplo ilustrativo | Fecha inventada |
|---|---|
| Se cierra la venta de la casa de renta (venta de $400,000) | 1 de marzo |
| Día 45: plazo para identificar por escrito | 15 de abril |
| Día 180: plazo para recibir la propiedad nueva | 28 de agosto |
En este ejemplo inventado, el plazo de 180 días llega antes de la fecha de la declaración de impuestos del año siguiente, así que ese es el que cuenta. Su contador y el profesional del intercambio deben confirmar sus fechas reales.
¿Quién guarda el dinero durante el intercambio?
Las instrucciones del IRS hablan de usar un intermediario calificado (qualified intermediary o QI). Los familiares y otras partes relacionadas, y sus agentes, no pueden ser su intermediario. La Publicación 544 del IRS dice que eso incluye a quien haya sido su empleado, abogado, contador, banquero de inversión o corredor, o agente o corredor de bienes raíces en los dos años antes de la transferencia, con algunas excepciones. Eso quiere decir que yo no puedo ser su intermediario. Una hoja informativa del IRS de 2008 también advierte que tomar control del dinero antes de terminar el intercambio puede descalificar todo el intercambio.
¿Y la casa donde vivo?
El IRS dice que la sección 1031 no aplica si la propiedad que entregó se usaba solo como su residencia personal. Si fue dueño o dueña y la usó como su casa principal por lo menos 2 de los 5 años antes de la venta o el intercambio, la exclusión de la sección 121 le puede permitir excluir parte o toda la ganancia. Mi artículo sobre si tiene que pagar impuestos al vender su casa en Avondale, AZ explica esa exclusión.
¿Cómo reporto un intercambio 1031?
Se reporta en el Formulario 8824 del IRS, Like-Kind Exchanges, con su declaración de impuestos del año del intercambio. Las instrucciones del IRS dicen que, después de un intercambio con una parte relacionada, también se presenta el Formulario 8824 por los 2 años siguientes.
¿Cómo empiezo un intercambio 1031, paso a paso?
- Platique con su contador o profesional de impuestos antes de poner la casa de renta en venta.
- Consiga un intermediario calificado antes de que se cierre la venta, para que usted no toque el dinero.
- Ponga en venta y venda la casa de renta, y apunte la fecha de cierre. Ahí empiezan a contar sus 45 y 180 días.
- Identifique la propiedad nueva por escrito dentro de 45 días.
- Cierre la compra de la propiedad nueva dentro de 180 días, o antes si su declaración vence primero.
- Reporte el intercambio en el Formulario 8824 con la declaración de ese año.
Si va a vender desde fuera de EE. UU., mi artículo sobre la retención FIRPTA al vender una casa en Avondale, AZ explica otra regla de impuestos que también le puede aplicar.
Guarde esta línea de tiempo antes de poner en venta una casa de renta, y compártala con un familiar que tenga propiedades de inversión.
¿Está pensando en vender una casa de renta? Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos, de 9 a. m. a 7 p. m., hora de Arizona), o llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un intercambio 1031 en palabras sencillas?
Es una forma de vender bienes raíces de negocio o inversión y comprar otros del mismo tipo, aplazando el impuesto sobre la ganancia. El impuesto se aplaza, no se perdona.
¿Puedo hacer un intercambio 1031 con mi casa principal?
No. El IRS dice que la sección 1031 no aplica a una propiedad usada solo como su residencia personal. En su lugar, le puede aplicar otra exclusión para la casa principal.
¿Qué es la regla de los 45 días?
Tiene 45 días después de transferir la propiedad que entregó para identificar por escrito la propiedad nueva.
¿Qué es la regla de los 180 días?
Debe recibir la propiedad nueva dentro de 180 días, o antes de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos con extensiones, lo que llegue primero.
¿Mi agente de bienes raíces puede guardar el dinero?
No. La Publicación 544 del IRS dice que quien haya sido su agente o corredor de bienes raíces en los dos años anteriores en general es una persona descalificada.
¿Tengo que comprar otra casa?
No necesariamente. El IRS dice que los bienes raíces en general son del mismo tipo, estén construidos o no, pero los dos tienen que ser para negocio o inversión.
¿Qué pasa si me queda algo de dinero en efectivo?
El IRS dice que se reconoce ganancia hasta el valor del dinero u otros bienes que no son del mismo tipo que usted reciba.
¿Qué formulario presento para un intercambio 1031?
El Formulario 8824 del IRS, Like-Kind Exchanges, con su declaración de impuestos del año del intercambio.
Soy agente de bienes raíces, no contadora pública (CPA), abogada fiscal ni intermediaria calificada. No le puedo decir si su venta califica para un intercambio 1031 ni cuánto impuesto aplazaría. Por favor platique con un profesional de impuestos antes de poner la propiedad en venta.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Por favor consulte con un abogado, contador público (CPA) o prestamista con licencia sobre su situación.
Sobre la autora
Rosie Armenta | West USA Realty. Avondale (85392) es la base de Rosie, y ella ayuda a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Aparte un tiempo para platicar conmigo (30 minutos), o llame o mande un texto al 623-295-5770. ¿Va a vender? Pida un reporte del valor de su casa.
Rosie Armenta | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
La información se revisó el 10 de noviembre de 2026 en las Instrucciones del Formulario 8824 del IRS (2025), la Publicación 544 del IRS (2025) y la hoja informativa FS-2008-18 del IRS. Las reglas de impuestos pueden cambiar, así que por favor confirme los detalles actuales con un contador público (CPA) o profesional de impuestos.