Última actualización: 28 de octubre de 2026
Respuesta rápida: En Arizona, usted tiene que informarle al comprador los hechos importantes y los defectos que conoce de su casa. Con el contrato estándar de Arizona, eso incluye entregar la Declaración de Divulgación del Vendedor (SPDS) en tres días, un historial de reclamos de seguro de cinco años y otros avisos. Si tiene duda, divúlguelo. Pida su valuación gratis.
Puntos clave
- El Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE) dice que la obligación del vendedor de divulgar sigue vigente aunque el comprador y el vendedor acuerden no usar la SPDS.
- Con el contrato de compraventa actual de Arizona REALTORS® (febrero de 2026), el vendedor entrega la SPDS en 3 días y un historial de reclamos de seguro de 5 años en 5 días después de aceptado el contrato.
- Las casas construidas antes de 1978 llevan la divulgación federal de pintura con plomo, y las casas cerca de un aeropuerto militar, como la Base Aérea Luke, llevan una divulgación por escrito (A.R.S. § 28-8484).
- La ley de Arizona dice que no se puede demandar a un vendedor solo por no divulgar una muerte, un delito grave en la propiedad o que vive cerca un delincuente sexual (A.R.S. § 32-2156).
¡Qué tal! Soy Rosie Armenta. Cuando usted se prepara para vender, el formulario de divulgación puede sentirse como un examen que le da miedo reprobar. La buena noticia es que no es un examen. Es su oportunidad de decirle al comprador lo que usted sabe, por escrito, para que después no haya sorpresas. Ser transparente desde el principio lo protege a usted y crea confianza con el comprador desde el primer día. Mariela y yo nos sentamos con cada vendedor y revisamos el formulario juntos, pregunta por pregunta.
¿Qué exige la ley de Arizona que divulgue el vendedor?
Usted tiene que divulgar los hechos importantes que conoce de su casa, es decir, lo que le importaría a un comprador para decidir o para el precio que está dispuesto a pagar. La Guía para Compradores (Buyer Advisory) del ADRE dice que la obligación de divulgar del vendedor sigue vigente aunque el comprador y el vendedor acuerden que no se entregará la SPDS. En otras palabras, la obligación viene de la ley, no del formulario.
La Declaración de Divulgación de la Propiedad del Vendedor de Arizona REALTORS® (versión de febrero de 2023) lo dice claramente en su aviso para vendedores: "CUANDO TENGA DUDA, ¡DIVULGUE!" También le recuerda que si un comprador le pregunta algo, usted tiene la obligación de contestar con la verdad, aunque usted no crea que sea importante.
El contrato de compraventa estándar agrega una promesa que dura después del cierre. En él, el vendedor garantiza que ha divulgado todos los defectos ocultos importantes que conoce, es decir, problemas que el comprador no puede ver fácilmente y que afectarían de manera importante lo que el comprador paga.
¿Qué es la SPDS y cuándo se la entrego al comprador?
La SPDS es un formulario de nueve páginas que usted mismo llena. Pregunta sobre la propiedad y quién vive ahí, su HOA y cualquier distrito de instalaciones comunitarias (CFD), gravámenes y cuotas especiales, reclamos de seguro, el techo y los cimientos, termitas, calefacción y aire acondicionado, plomería, la alberca, la electricidad, permisos de obras anteriores, servicios, drenaje o fosa séptica, y temas del medio ambiente como inundaciones, moho, ruido de aeropuertos y fisuras en la tierra. El ADRE aclara que el corredor de bienes raíces no verifica lo que dice la SPDS, por eso se le pide al comprador que la revise con cuidado.
Estas son las fechas límite de divulgación en el contrato de compraventa actual de Arizona REALTORS®:
| Lo que entrega el vendedor | Cuándo | Tiempo del comprador para objetar |
|---|---|---|
| La SPDS completa | Dentro de 3 días después de aceptado el contrato | Durante el periodo de inspección, o 5 días después de recibirla, lo que sea más tarde |
| Historial de reclamos de seguro de 5 años (o del tiempo que ha sido dueño, si es menos) | Dentro de 5 días después de aceptado el contrato | Durante el periodo de inspección, o 5 días después de recibirlo, lo que sea más tarde |
| Información sobre pintura con plomo (casas construidas antes de 1978) | Antes de aceptar el contrato, o dentro de 5 días después | El comprador puede tomar 10 días para hacer pruebas y luego tiene 5 días para cancelar |
| Declaración jurada de divulgación (terreno no incorporado del condado, 5 parcelas o menos) | Dentro de 5 días después de aceptado el contrato | Durante el periodo de inspección, o 5 días después de recibirla, lo que sea más tarde |
| Cualquier cambio durante el escrow | De inmediato | 5 días después del aviso |
| Aviso de artículos arrendados (como paneles solares arrendados) | Dentro de 3 días después de aceptado el contrato | Durante el periodo de inspección, o 5 días después de recibirlo, lo que sea más tarde |
Fuente: Contrato de Compraventa de Reventa Residencial de Arizona REALTORS®, febrero de 2026, secciones 1 y 4, revisado el 28 de octubre de 2026. El periodo de inspección es de 10 días, a menos que el contrato diga otra cosa. Todos los días son días naturales.
Si tiene paneles solares con préstamo o arrendados, mi guía sobre cómo vender una casa con paneles solares en Avondale explica lo que el comprador le va a pedir.
¿Qué tengo que divulgar sobre los reclamos de seguro?
El contrato de compraventa le pide entregarle al comprador un historial por escrito de los reclamos de seguro de la casa de los últimos cinco años, de parte de su compañía de seguros, de una organización de apoyo a aseguradoras o de una agencia de reportes del consumidor. Una opción es el reporte C.L.U.E.® de LexisNexis, que el dueño puede pedir gratis una vez en un periodo de 12 meses. Si ninguna de esas fuentes lo tiene, el contrato permite que el historial venga de usted.
Los reclamos le importan al comprador porque pueden afectar su propia cotización de seguro. Si usted tuvo un reclamo por el techo o por agua, comparta los recibos de la reparación junto con el historial. Así contesta la pregunta antes de que se la hagan.
¿Tengo que divulgar que mi casa está cerca de la Base Aérea Luke?
Si su casa está dentro del territorio cercano a un aeropuerto militar o a una instalación militar auxiliar, sí. Según A.R.S. § 28-8484(E), el vendedor de una casa tiene que darle al comprador una divulgación por escrito antes de que se transfiera el título si la propiedad está en ese territorio, según el mapa del Departamento de Tierras del Estado. El ADRE publica los mapas de los límites de aeropuertos en su sitio web, y el condado de Maricopa también muestra los límites de los aeropuertos militares y públicos.
La Base Aérea Luke es parte de la vida en el West Valley, así que revise el mapa temprano, antes de poner su casa a la venta. Así la divulgación ya está lista cuando llegue la oferta.
¿Y la HOA, la pintura con plomo y otras divulgaciones?
- Documentos de la HOA. En una comunidad planificada con 50 casas o más, usted le avisa por escrito a la HOA que aceptó una oferta, y la HOA le manda sus documentos al comprador dentro de 10 días. En una comunidad con menos de 50 casas, usted mismo los manda dentro de 10 días (A.R.S. § 33-1806). Mi guía sobre qué cuotas de la HOA se pagan al comprar casa en Arizona explica qué trae ese paquete.
- Pintura con plomo. La EPA dice que antes de que el comprador firme un contrato en la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, el vendedor tiene que compartir cualquier información que conozca sobre pintura con plomo, darle al comprador el folleto "Proteja a su familia contra el plomo en el hogar" e incluir una Advertencia sobre el Plomo. El comprador tiene un periodo de 10 días para hacer pruebas, a menos que las dos partes acuerden otra cosa por escrito.
- Distrito de instalaciones comunitarias (CFD). El contrato dice que cualquier gravamen o bono de un distrito especial de impuestos, como un CFD, se prorratea al cierre. Si su casa está en uno, aparece en el estado de cuenta detallado de sus impuestos de propiedad.
- Reparaciones y permisos. Adjunte las facturas, permisos, garantías y reportes de inspección que tenga. El aviso de la SPDS lo recomienda para que sus respuestas sean exactas.
¿Qué no tengo que divulgar en Arizona?
A.R.S. § 32-2156 dice que no se puede presentar ninguna acción penal, civil o administrativa contra un vendedor o un agente con licencia por no divulgar que una propiedad es o ha sido:
- El lugar de una muerte natural, un suicidio, un homicidio o cualquier otro delito grave
- Propiedad de, o habitada por, una persona expuesta al VIH, diagnosticada con SIDA o con otra enfermedad que no se sabe que se transmita por vivir en la misma casa
- Ubicada cerca de un delincuente sexual
No divulgar esos hechos tampoco es motivo para cancelar la venta. Si estas cosas le importan al comprador, el contrato dice que el comprador tiene que investigarlas durante el periodo de inspección. El aviso de la SPDS agrega algo importante: la ley no protege al vendedor que hace una declaración falsa a propósito. Si el comprador le pregunta y usted sabe la respuesta, el aviso dice que conteste con la verdad o que diga que la ley no lo obliga a contestar, y que nunca diga "no" o "no sé".
¿Cómo lleno bien la SPDS?
- Llénela usted mismo. El formulario dice que lo llena el vendedor, no el agente.
- Conteste todas las preguntas. Si no sabe algo, dígalo en las líneas de explicación. No adivine.
- Adjunte lo que tenga. Los recibos, permisos, garantías, reportes de inspección y contratos de arrendamiento respaldan sus respuestas.
- Pida su historial de reclamos temprano. Pida su reporte C.L.U.E. antes de poner la casa a la venta para tenerlo listo.
- Revise el mapa de aeropuertos. Vea si su casa está dentro de un territorio de aeropuerto militar.
- Actualícela si algo cambia. Una gotera nueva en el techo o un aire acondicionado que falla durante el escrow necesitan un aviso por escrito de inmediato.
¿Va a vender su casa como está? Aun así tiene que divulgar. Mi guía sobre si le conviene vender su casa como está o arreglarla primero explica cómo funcionan la divulgación y las inspecciones cuando usted no va a hacer reparaciones, y qué pasa en la inspección de una casa en Arizona muestra lo que el comprador revisa después.
¿Está listo para preparar su casa para la venta?
Pida su valuación gratis y después llámeme o mándeme un texto al 623-295-5770. Empezar temprano con su SPDS y su historial de reclamos mantiene su venta a tiempo. Mariela y yo nos sentamos con usted, revisamos cada pregunta y le ayudamos a juntar los papeles. Si quiere ver casas mientras planea, use nuestra búsqueda de casas en Avondale.
Preguntas frecuentes
¿La SPDS es obligatoria en Arizona?
El contrato de compraventa estándar de Arizona REALTORS® requiere que el vendedor entregue la SPDS completa dentro de 3 días después de aceptado el contrato. Aun sin el formulario, el ADRE dice que la obligación del vendedor de divulgar los hechos importantes que conoce sigue vigente.
¿Qué pasa si el vendedor no divulga un problema que conoce en Arizona?
El aviso de la SPDS de Arizona REALTORS® advierte que el vendedor que no hace las divulgaciones requeridas puede tener responsabilidad civil, y que en algunos casos no divulgar se puede tratar igual que un fraude. El contrato también incluye una garantía del vendedor sobre los defectos ocultos que conoce, que sigue vigente después del cierre. Consulte con un abogado sobre su situación.
¿Tengo que divulgar una muerte en la casa en Arizona?
No. A.R.S. § 32-2156 dice que no se puede demandar a un vendedor o a un agente por no divulgar que en la propiedad hubo una muerte natural, un suicidio, un homicidio u otro delito grave. Si le importa al comprador, el comprador tiene que investigarlo durante el periodo de inspección.
¿Cuánto tiempo tengo para entregarle la SPDS al comprador?
Con el contrato de compraventa de Arizona REALTORS® de febrero de 2026, dentro de 3 días después de aceptado el contrato. El comprador puede objetar durante el periodo de inspección o dentro de 5 días después de recibirla, lo que sea más tarde.
¿Qué es el historial de reclamos de seguro de cinco años?
Es un reporte por escrito de los reclamos de seguro de la casa de los últimos cinco años, o del tiempo que usted ha sido dueño si es menos. Puede venir de su aseguradora, de una organización de apoyo a aseguradoras o de una agencia de reportes del consumidor, como un reporte C.L.U.E. de LexisNexis. El contrato lo pide dentro de 5 días después de aceptado.
¿Tengo que divulgar que mi casa está cerca de la Base Aérea Luke?
Si la casa está dentro del territorio cercano a un aeropuerto militar, A.R.S. § 28-8484 exige una divulgación por escrito al comprador antes de que se transfiera el título. Revise los mapas de límites de aeropuertos del ADRE para ver si su casa está en uno.
¿Necesito la divulgación de pintura con plomo?
Si su casa se construyó antes de 1978, sí, salvo algunas excepciones de la EPA. Las reglas federales le piden compartir la información que conozca sobre pintura con plomo, darle al comprador el folleto de la EPA e incluir una Advertencia sobre el Plomo antes de que el comprador firme el contrato.
¿Puedo vender mi casa como está y no hacer divulgaciones?
No. Vender como está significa que usted no promete reparaciones, pero sí tiene que divulgar los hechos importantes que conoce. El contrato dice que la casa se vende en su condición actual y aun así requiere la SPDS y el historial de reclamos.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Por favor consulte con un abogado, contador público (CPA) o prestamista con licencia sobre su situación.
Sobre las autoras
Rosie Armenta es REALTOR® con West USA Realty. Ella y su hija, Mariela Armenta, trabajan juntas como equipo de madre e hija. Avondale (85392) es su base, y ayudan a compradores y vendedores en todo el West Valley, en español y en inglés. Llame o mande un texto al 623-295-5770, o pida un reporte gratis del valor de su casa.
Rosie Armenta, REALTOR® | West USA Realty | Igualdad de oportunidades en la vivienda
Las cifras se revisaron el 28 de octubre de 2026 con el Contrato de Compraventa de Reventa Residencial de Arizona REALTORS® (febrero de 2026) y la Declaración de Divulgación de la Propiedad del Vendedor (febrero de 2023), y el 25 de octubre de 2026 con la Guía para Compradores del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (enero de 2025) y su página de mapas de aeropuertos, A.R.S. §§ 32-2156, 28-8484 y 33-1806 y la página de divulgación de pintura con plomo de la EPA. Los formularios y las leyes cambian, así que su abogado y su oficial de escrow confirman lo que aplica a su venta.